刑事案件与物业管理

—— 律师以案说法

河南德英杰律师事务所 亢银忠

案例一、2003年5月10日晚，郑州某小区发生了一起业主被刺事件。据被害人熊女士讲，当时她手里提着东西，右肩挎着包正往门洞走去，走至离自家单元门口30米远时，遭到一名不明身份的人袭击，身体多处被刀刺伤。随后，她被送往医院。经诊断，熊女士身体有8处被刺伤。
　　熊女士认为，自己在小区内被刺伤与小区物业公司疏于管理有直接关系：当时小区通道光线很暗。门口只有一名管理员值班，缺少巡逻人员。另外，凶手是如何进来的？行凶后又如何顺利逃走？显然与保安措施不力有关。熊女士认为，自己交了物业管理费，物业公司就应该负责她的人身安全。因此，物业公司应该向她赔偿医疗费、误工费和精神损失费共计４万元。
　 案例二、　郑州某小区的业主王某家中被盗，财产损失达2万多人民币。王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容，因此其家中被盗，物业公司应承担赔偿责任。

律师观点:

河南德英杰律师事务所法学硕士亢银忠律师认为：此类刑事案件在全国物业管理过程中较常见，具体案件要具体分析，全国法院判决结果各不一样。

一、首先从法律上界定刑事案件与物业管理服务合同是不同的法律关系

根据《刑法》规定，刑事案件是刑事法律关系，侵权的主体是犯罪嫌疑人，承担刑事责任的法律主体是实施犯罪活动行为并达到刑事责任的人，物业公司一般不承担刑事案件的赔偿责任，但有例外；根据《合同法》、《物权法》《物业管理条例》等法律法规规定，物业管理服务合同是平等主体之间的委托合同法律关系，承担合同违约责任的法律主体是合同约束的违约当事人。

对物业服务的相关法律法规有：

1、同法》：第21章委托合同第396条：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

　　第397条：委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。

　　第398条: 委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。

2、法》：第81条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

　　第82条： 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

　　第83条： 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

3、业管理条例》：第36条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第46条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第47条规定：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

4、河南省物业管理条例》：第34条规定：物业管理服务事项可以包括下列内容：

　　（一）物业共用部位的日常维护和管理；

　　（二）物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理；

　　（三）环境卫生、绿化管理服务；

　　（四）物业管理区域内公共秩序、交通等协助管理的事项；

　　（五）车辆停放及场地管理；

　　（六）双方约定的其他服务事项。

二、赔不赔，要看合同是否有约定保障人身和财产安全
以上案件，业主与物业服务在合同中，是否在“保障人身和财产安全”方面有约定，如果有，就对业主有利，如果没有，对业主索赔就不利。
如果业主与物业公司在合同中没有保障人身和财产安全的特别约定，且物业服务费中也未约定包含保障业主人身和财产安全的费用，法律、法规并无规定物业管理企业对刑事案件的义务性规定，因此，物业管理企业一般不对刑事案件承担赔偿责任。
但物管在与业主签订合同时，明确约定在合理情况下，物管公司有保障业主人身和财产安全的义务，如果有了这些约定，造成业主人身、财产受损，业主就可要求物管公司做出相应赔偿。

依据以上法律法规，要明确物业管理企业主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；
（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。
物业管理企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。物业公司的义务是保证住宅区物业的合理使用、维护住宅区的公共秩序，职责仅限于维护小区内公共场所的公共秩序，包括巡视、门岗执勤等，配合有关部门预防制止违法犯罪，维持物业管理区域内的交通秩序，一旦发现违法犯罪行为，应及时报请有关部门处理。物业公司不具备公安机关维护治安的社会责任和义务，不负有保护住户人身、财产不受非法侵害的责任。物业管理费中所包含的是公共秩序维护费，而不是业主的私人保镖费，也不是人身安全保险费。《河南省物业管理条例》对公共秩序维护也有明确的解释。
三、赔不赔，要看物管是否履行物业管理合同义务
业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务，而非业主家中的安全保障服务。因此，案例二中，物业管理公司是否应承担责任，应视具体情况。如果该小区公共区域治安隐患多，保安员不履行职责，而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系，则根据《中华人民共和国民法通则》第106条：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”如果物业公司采取了多种防范措施，公共区域没有治安隐患，保安员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之处。则物业公司不应承担赔偿责任。根据《物业管理条例》规定，物管理应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。因此，只要业主有证据显示，或者法院查明物业公司在提供物业管理服务中未认真履行合同约定的安全防范义务，给业主造成了损失，就应承担相应的民事赔偿责任；如物业公司在提供物业管理服务中认真履行合同约定的安全防范义务，仍然出现了刑事案件，给业主造成了损失，就不承担民事赔偿责任。

物业公司提供的保安服务主要是负责维护小区公共秩序，只能最大限度地预防及发生案件以后的及时救助，难以防止入室盗劫、抢劫等刑事案件的发生，一般的物管也没有提供 “公安”服务，因此，小区业主在家被盗或被抢，物业公司是否担责，主要看物管是否尽到了合同中约定的义务。

（作者简介：亢银忠，郑州大学经济法学士、民商法硕士学历，律师、经济师，现为河南德英杰律师事务所律师、合伙人。《河南物业网》法律顾问；《经济视点报》首批专家律师团律师；《河南电视台》9套《新农村频道》律师专家点评；郑州市律师协会公司法、合同法、金融证券、知识产权法、刑事辩护委员会委员。0371-68066569）