本文详细介绍了代表马里兰州丧失抵押品赎回权的房主的基本知识。随着持续的经济危机，律师必须知道如何代表房主取消抵押品赎回权。尽管许多讨论都致力于代替取消抵押品赎回权，卖空交易以及帮助房主退出房屋的其他方式，但对于如何挑战错误的取消抵押品赎回权并没有多少讨论。本文介绍了基础知识。

　　首先，简要概述经济危机。

　　经济危机简史

　　截至2006年中期，住房市场蓬勃发展。贷款人急于利用所感知的机会，将各种激励措施纳入其贷款，以鼓励消费者借更多的钱。不幸的是，银行在他们的狂热中发布了 很多贷款给那些显然买不起贷款的消费者。贷款人通过向消费者保证他们可以迅速再融资以降低利率来推动次级抵押贷款。

　　然后，在2006年中期，泡沫破灭了。利率上升，房地产价值暴跌，难以再融资。许多贷款都被取消抵押品赎回权，因为消费者可以预见违约。

　　这场经济危机导致一些银行倒闭。政府对通过“紧急经济稳定法案”(12USC§§5201et seq。)提供幸存的大银行表示同情，该法案向银行提供了7000亿美元的救助。该法案部分授权美国财政部向银行提供纳税人资金，以换取银行同意参与旨在帮助陷入困境的房主的计划。12USC§5219。其中一个项目是奥巴马政府的家庭负担得起的修改计划(HAMP)。12USC§§5219,5219a，1715z-23。

　　与普遍看法相反，HAMP实际上要求在某些条件下进行贷款修改，而不会给银行留下任何自由裁量权。虽然HAMP是一个自愿性计划，但如果银行选择参与，则受到要求的约束。

　　HAMP要求

　　HAMP修改的第一步是试用期计划(TPP)。TPP将每月抵押贷款支付减少到房主每月总收入的31%。HAMP指南第41-42页，第73页，规定参与的抵押贷款服务机构在下列情况下提供TPP：

　　(a)抵押贷款是第一留置权起源于2009年1月1日或之前;

　　(b)以前没有HAMP修改;

　　(c)抵押贷款拖欠或违约是可合理预见的;

　　(d)住宅是主要住所;

　　(e)房屋不是空置的;

　　(f)借款人记录了经济困难;

　　(g)抵押贷款支付额超过借款人月度总收入的31%;

　　(h)如果没有托管账户，借款人同意创建一个;

　　(i)未付的本金余额不超过729,750美元; 和

　　(J)的净现值测试(NPV)是正的[NPV在

　　HAMP指南第9页显示了银行没有自由裁量权，并且在法律上必须提供TPP的事实。73：

　　“所有符合HAMP资格标准的贷款......必须使用标准化的NPV测试进行评估...... [I]如果修改方案的NPV结果大于不修改的NPV结果，则结果被认为是“肯定的”，并且服务商必须提供修改。“

　　发布HAMP修改的过程很简单。首先，消费者适用。其次，抵押贷款服务机构审查申请。第三，只有消费者符合条件，抵押贷款服务机构才必须签发TPP。最后，如果房主进行三次及时的TPP付款，TPP将成为永久性的。

　　如何使用HAMP来抵御丧失抵押品赎回权的房主

　　在马里兰州，抵押贷款服务机构必须提交一份宣誓书，声明其已进行了善意的减损措施，或解释了房主要求获得资格的要求。Md.Code，RealProp.§7-105.1(d)(2)(viii)。在任何一种情况下，房主都可以要求调解，如果房主有权减轻损失，法院可以要求抵押贷款服务机构履行其义务，从而导致解雇。

　　此外，违反HAMP通常会导致对抵押贷款服务机构采取行动的原因。HAMP本身并不会引起私人诉讼。但是，HAMP违规可能会满足公认的法定或普通法索赔的一个或多个法律要素。

　　这个很重要。如果房主向服务机构提出反诉，并要求陪审团，法院通常必须在陪审团审判之前保留止赎程序。取消抵押品赎回权可以作为反诉中提出的问题的判决。在这种情况下，法院必须保持止赎，直到反诉的解决，以保护房主的宪法陪审团的权利。Fairfax Savings，FSB v.Kris Jen Ltd.，338 Md.1,31(1995); Chaires诉Chevy Chase Bank，131 Md.App。64(2000); Higgins v.Barnes，310 Md.532(1987)。

　　例如，取消抵押品赎回权充当了判决存在止赎触发违约的判决。在反诉中，房主可能声称没有违约，因为有权进行HAMP修改。参见Wells Fargo Home Mortgage v.Neal，398 Md.705(2007)(违反减损要求允许发现无违约)。

　　反垄断问题对于反诉是至关重要的。例如，违反“马里兰州消费者保护法”，抵押贷款服务商试图或威胁行使不存在的权利。Md.Code，Com。L.§§13-101et seq。如果抵押贷款服务机构指示其律师提出取消抵押品赎回权，当实际上没有违约因为房主有权进行HAMP修改时，则该服务机构将承担责任。法院需要保留止赎权，以保护房主的宪法权利，让陪审团就此问题找到答案。

　　有无数其他事实模式允许陪审团发现没有违约或抵押贷款服务机构放弃违约。律师应该努力工作以发现这些问题，因为通常情况下，最好的止赎辩护是一种良好的冒犯。

　　其他止赎防御

　　止赎防御分为两类 - 程序性和实质性。实质性抗辩只能在出售之前提出，而程序性抗辩可以在出售之前或之后及时提出。Bates诉Cohn，417 Md.309(2010)。

　　一个程序性辩护是销售价格不足。在销售价格冲击良心的情况下，必须预留销售。Simard v.White，383 Md.257(2004); McCartney v.Frost，282 Md.631(1978)。销售价格不足的主要案例是Pizza v.Walter，345 Md.664(1997)，该公司认为，只有52%的公平市场价值购买房屋时，应该腾出销售。法院指出，销售应该被搁置，即使它没有令良心感到震惊，价格不足以及其他一些不规范的证据。345 Md。在667。

　　有缺陷的服务可能导致解雇。服务是一项程序性权利。Griffin v.Bierman，403 Md.186(2008)。流程服务器经常在房主的门上发布Order to Docket(止赎诉讼)。但是，在允许发布之前，规则14-209(a)首先要求在两天内“善意”尝试为个人提供服务。什么是善意的尝试?如果在第一次尝试时，流程服务器未能留下带有联系号码的备注来安排个人服务，那是真诚的吗?如果抵押贷款服务机构有房主的电子邮件，但在第一次尝试失败后没有通过电子邮件向房主发送任何通知，那是真诚吗?特别是如果房主未能及时提出取消抵押品赎回权的有效异议，则应寻求解雇无效服务以重新启动止赎时间表。

　　另一个辩护是没有违约的法律虚构。上诉法院认为，如果抵押贷款服务机构从事不公平的行为，即使存在其他有效的违约行为，法院也可以施加不违约的法律虚构。Wells Fargo Home Mortgage v.Neal，398 Md.705(2007)。

　　投标的辩护也可以挽救房屋。如果房主试图支付违约金，但抵押贷款服务商拒绝支付，而是要求全额支付抵押贷款，法院必须驳回丧失抵押品赎回权。Greenbriar Condominium，第一阶段，Unit Owners，Inc。诉Brooks，159 Md.App。275(2004)。在马里兰州，房主可以在销售前一个工作日之前的任何时间投标付款。Md.Code，RealProp.§7-105.1(n)(1)。迄今为止，判例法只是认为投标是实质性的辩护，必须提前预售。Greenbriar，同上。但是，招标(与其他传统的实质性抗辩一样)在某些情况下可能是程序性的，因为贝茨法院承认“实质性”和“程序性”之间划分的部分取决于何时发生不法行为，当房主发出通知时。贝茨，41岁，19岁。

　　其他抗辩包括(a)销售广告不足，(b)防止或低价出售，以及(c)债务金额的错报。参见Greenbriar，387 Md.at 740-41。

　　结论

　　银行引发了经济危机。纳税人以7000亿美元的救助资金来到银行营救。作为回报，这些银行必须承担部分负担，帮助普通纳税人恢复金融轨道，例如遵守HAMP。帮助消费者将为经济带来必要的现金流。但是，许多银行选择不履行其义务。因此，许多家庭不必要地处于危险之中，这些消费者拥有有效的取消抵押品赎回权。作为律师，我们应该帮助这些心疼的房主。