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案例
婚前一方用个人财产购置的房屋,离婚时房屋升值,如何分割?



婚前一方用个人财产购置的房屋,离婚时房屋升值,如何分割?


根据我国婚姻法及相关司法解释的规定,在婚姻当事人双方没有约定的情况下,婚前一方用个人财产购置房屋的房款部分属于个人婚前财产,在双方婚姻关系存续期间,房屋按照离婚时的市场价升值的部分则属于夫妻共同财产,所以在对这类房屋进行分割时要区别个人财产和夫妻共同财产部分,按照不同的标准分割

以前一个朋友咨询过我一个问题,两个年轻人快要结婚了,由于男方没有钱买房子,女方父母想把房子首付付清,然后余下的由两个人共同偿还贷款。其实在我们的生活中有很多这样的问题,毕竟买房子是一件很谨慎的事情。万一两个人过不到一起去,财产就成为两个人仇恨的砝码,在诉讼中是你争我夺。我国法律对于不动产有特殊的规定,依据我国《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此对于购买的房屋,只有当房屋进行登记之后才能产生房屋所有权。
在这个咨询的案件中,结婚前女方父母出资,以女方名义和房地产开发商签订了购房合同,交纳了首付款,在银行办理了按揭。结婚后由两个年轻人负责还款。女方父母问:如果女方提出离婚,男方会不会把房屋视为共同财产进行分割?
这个问题,看起来很简单,但是涉及到很多法律问题,我认为,房屋不会视为夫妻共同财产。理由如下:
情况一:如果女方在结婚之前就取得了房屋所有权证书,根据《婚姻法》规定,夫妻一方婚前财产归个人。因此,女方理应享有房屋产权。大家会问,那夫妻婚后共同还债怎么算呀?夫妻共同还债部分应作为男方对女方的债权,由女方把钱给付男方。女方和银行签订的还款协议由于在婚前,因此属于个人债务,由女方个人偿还。(父母对女方的出资视为对自己子女的赠与,这里不便讨论。)
请况二:如果女方在结婚之后取得了房屋所有权证书。这种情况下,就变得比较复杂了。而且这种情况相当常见。买房后就想装修,由于房地产开发商、以及土地等等问题,房屋所有权证书就是办理不下来。这种情况下,房屋所有权证书可能在婚后很长时间才能办理下来。
实践中,许多律师为了当事人自己的利益(房屋目前来看有升值的空间),把这种情况视为夫妻双方共同的财产。他们的理由主要有:《婚姻法》第十七条规定:夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有…而房产证是房屋所有权的凭证,是由国家法定的不动产登记机关发放的用于证明对房屋拥有物权的唯一、排他的证明。按照我国现行的法律,房屋登记是房屋权利归属的法定公示方法,是房地产取得、变更、设立的标志。《城市房地产管理法》第五十九条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。因此,取得房产证,才是取得房产物权即房产所有权的标志。由于房产证颁发时间滞后,签订合同时间在前,有些律师认为这应该是夫妻共同财产只是法院在分割系争房产时,要适当根据考虑“财产来源”的原则,对女方要予以多分。

我不这么认为,《婚姻法》第十八条规定:夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的财产。本案系争房屋系女方婚前签订购房合同且支付房款后购得,至于婚后是否存在共同还款行为、产权证是否系婚后得到对房屋的产权归属没有影响。婚后存在共同还款行为的,属于只是用夫妻共同财产偿还个人财产的情况,是一种债权债务关系,是男方对女方婚前债务的一种偿还,而不能认定房屋为夫妻共同财产。但在离婚时取得房产证的一方有义务对对方进行适当合理的补偿。这里我并不否认房地产权证的发放是取得物权的标志,也就是说,本案中,我并不否认女方的房产物权为婚后取得。但是,女方婚后房产物权的取得并非“无中生有”、凭空取得的,而是依据其婚前的债权取得的。本案中女方与房地产开发公司签订《房屋预售合同》,自然取得了有要求房产公司交付房屋的权益,此种债权来源于合同,系合同之债。对于房屋交付,自然拥有期待权。而房地产管理部门发放产证的行为,实际是她婚前债权在期待后变成物权的过程,其取得物权的行为,完全是因其婚前拥有的债权演化而来。女方婚前购房,婚后取得房产证,法院如果就判定该房产证为夫妻共同财产,不仅将女方婚前一人的权利判成与男方共享,并且这种判决显然不公平,违反了法律最基本的原则。
因此,我认为,这种情况下应为女方一方财产权利,但对于男方共同还款的行为要予以补偿。